【主持人】親愛(ài)的觀(guān)眾朋友大家好，您正在收看的是12345民生網(wǎng)上直播第155期節目，我是主持人小燕。今天我們邀請到了江蘇普悅律師事務(wù)所的嘉賓來(lái)到了我們的直播間。他們將以“房屋買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)問(wèn)題法律解析”為主題，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )向朋友們答疑解惑。您可以撥打熱線(xiàn)電話(huà)12345或者是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )直播間參與進(jìn)來(lái)。首先給大家介紹一下今天的嘉賓，他們分別是：江蘇普悅律師事務(wù)所合伙人劉喬、江蘇普悅律師事務(wù)所合伙人蔣科、江蘇普悅律師事務(wù)所黨支部副書(shū)記丁盛、江蘇普悅律師事務(wù)所專(zhuān)職律師周曉月，歡迎大家的到來(lái)。首先我們請劉律師介紹一下江蘇普悅律師事務(wù)所的基本情況。

【劉  喬】江蘇普悅律師事務(wù)所是經(jīng)江蘇省司法廳批準成立的一所合伙制律師事務(wù)所，位于江陰市高新區香山路110號-112號嘉年華廣場(chǎng)14樓，2018年我所在盱眙設立了江蘇普悅律師事務(wù)所盱眙分所。我所自創(chuàng )辦以來(lái)一直秉承“專(zhuān)業(yè)、勤勉、盡責”的職業(yè)理念，確立了“黨引政領(lǐng)、普法悅民”黨建品牌，樹(shù)立了“為民、親民、惠民”服務(wù)群眾品牌。堅持以客戶(hù)的需求為核心，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)，最大限度保障客戶(hù)的合法權益。自成立以來(lái)，我所連續多年被評為江陰市先進(jìn)律師事務(wù)所、無(wú)錫市優(yōu)秀律師事務(wù)所。我所現有職業(yè)律師、實(shí)習律師及律師助理28人、內勤人員3人，其中二級律師1人、碩士學(xué)位3人、黨員9人，合伙人均為資深律師。我所實(shí)行“專(zhuān)業(yè)分工、團隊協(xié)作、優(yōu)勢互補”的運作模式，建立了一套行之有效的辦案機制，各部門(mén)采取緊密型組團服務(wù)，團隊之間協(xié)作多年，共同探討、配合、處理過(guò)眾多疑難案件和大型法律服務(wù)項目，并由合伙人律師組成案件質(zhì)量?jì)瓤匚瘑T會(huì )把控案件質(zhì)量，使每位律師的專(zhuān)長(cháng)都得到充分發(fā)揮，是一支經(jīng)驗豐富、具有團隊精神的律師隊伍。律所主要業(yè)務(wù)范圍涉及民事訴訟、刑事訴訟、行政訴訟以及非訴訟業(yè)務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域，其中不動(dòng)產(chǎn)與建設工程法律服務(wù)是律所的核心專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域之一，律所不動(dòng)產(chǎn)與建設工程法律服務(wù)團隊長(cháng)期致力于研究和實(shí)踐，不動(dòng)產(chǎn)與建設工程領(lǐng)域法律實(shí)務(wù)，包括商品房買(mǎi)賣(mài)、二手房買(mǎi)賣(mài)、建設工程施工、分包等各類(lèi)糾紛，滿(mǎn)足客戶(hù)的需求及實(shí)現客戶(hù)利益的最大化。

【主持人】好的，謝謝。我們來(lái)看，我們都知道買(mǎi)房是人生當中的一件大事，交易環(huán)節和合同要點(diǎn)也非常多，而且很多交易因為中介不專(zhuān)業(yè)，容易踩坑。因此，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要多加注意，了解合同的內容。今天我們就一些房產(chǎn)交易中的常見(jiàn)問(wèn)題，請律師給我們來(lái)詳細的解答一下。在購買(mǎi)商品房時(shí)一般合同文本都是由開(kāi)發(fā)商提供的，而且頁(yè)數非常多。作為買(mǎi)方主要應該關(guān)注一下商品房買(mǎi)賣(mài)合同的哪些內容？這個(gè)我們請蔣律師給我們介紹一下。

【蔣  科】好的。通常情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同，它的主要內容一般是包括當事人、標的物以及數量、質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式和違約責任等。（一）當事人。一般就是商品房的出賣(mài)人，就是我們所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商，應當注明企業(yè)的名稱(chēng)、法定代表人、工商登記號、住所以及聯(lián)系方式等詳細的基本情況。買(mǎi)受人如果是法人或者是其他組織的，同樣應當予以注明。如果是自然人的，那就備注好其姓名、身份證件號碼、住所以及聯(lián)系方式等。（二）商品房的基本情況。首先是要注明商品房的出售房屋的法律依據，包括土地使用權的出讓合同號、使用權證以及建設用地批準的證書(shū)號，還有大家都知道的建設用地規劃許可證，還有建設工程規劃許可證、施工許可證。如果是預售商品房的話(huà)，還應當明確他應該拿到了預售許可證號。其次我們要關(guān)注一下合同里面有沒(méi)有注明商品房的基本情況，包括具體的位置、樓層、朝向、建筑面積以及套內面積等，其他的裝飾裝修可以自由約定。（三）價(jià)款和支付方式。商品房的價(jià)款主要包括單價(jià)和總價(jià)兩種，總價(jià)可以按幢、套或者單元計價(jià)，不論商品房的實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對其價(jià)格進(jìn)行調整。單價(jià)是按照商品房面積來(lái)計價(jià)，可以分為依建筑面積計價(jià)、依套內建筑面積計價(jià)以及依使用面積計價(jià)三種方式。價(jià)款的支付方式一般也有三種，第一種是所購商品房抵押貸款的付款方式，也就是我們通常所說(shuō)的按揭貸款。第二種是全款一次性付款。第三種是分期付款。如果說(shuō)是按揭付款的話(huà)，應當明確買(mǎi)受人應當支付的首期金額的支付時(shí)間，就是首付款的支付時(shí)間和方式，向哪家銀行申請貸款。如果說(shuō)貸款沒(méi)有獲批準，這種情況下有關(guān)事項的處理。如果說(shuō)是一次性付款或分期付款的，只要是注明房款的金額和支付時(shí)間就可以。（四）商品房交付使用方式及條件。如果合同明確商品房的交付時(shí)間和程序的，那么通常一般是由開(kāi)發(fā)商于合同約定的日期前通知買(mǎi)家前往商品房所在地接受交付，買(mǎi)家于交付通知到達之后按約定的指定日期之前去接受交付，合同應對商品房應具備的交付條件進(jìn)行約定，主要商品房應具備必要的驗收文件，如工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表，然后買(mǎi)受人還要依照合同的約定看看商品房是否符合其他的交付條件進(jìn)行驗收。當然也可以請中介或者第三人（專(zhuān)業(yè)的人士）去驗收。（五）公共配套設施設備條款。由于商品房的正常使用，有賴(lài)于各種公共配套條件的完善。因此合同對該部分應當予以明確。（六）面積差異的處理。當事人對房屋的面積差異作出約定，當事人沒(méi)有約定的，依照最高人民法院的司法解釋來(lái)確定。（七）產(chǎn)權登記的約定。由于我國不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)以登記為要件，因此商品房交付之后應當及時(shí)的辦理房屋所有權證，以及相應的土地使用權證，合同必須對此作出明確的約定。（八）違約責任。出賣(mài)人的主要義務(wù)就是提供合格的商品房，其主要的違約情形，就是未按照合同的約定進(jìn)行交付或者是延期交付。承擔的違約責任主要為實(shí)際履行、賠償損失支付違約金、修理、更換或者是解除合同，買(mǎi)受人主要義務(wù)主要是付款和驗收。承擔違約責任的方式就是實(shí)際履行合同、賠償相應的損失和解除合同。

【主持人】好，謝謝。我們來(lái)看，有網(wǎng)友在留言提問(wèn)說(shuō)：我年初通過(guò)分期付款的方式購買(mǎi)了一套商品房，因為疫情的影響，資金上周轉緊張，如果我延遲支付房款是否可以免除違約責任？另外他還想問(wèn)，現在能不能以疫情為理由要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同？這個(gè)我們請丁律師來(lái)回答一下。

【丁  盛】好的。這里面有兩個(gè)問(wèn)題。首先第一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于能否免除違約責任的問(wèn)題，先來(lái)看以下幾個(gè)法律規定：一、《中華人民共和國民法典》第180條，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責任。法律另有規定的依照其規定，不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。二、《中華人民共和國民法典》第五百九十條，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任。三、《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（二）》第一條第四款，疫情或者疫情防控措施導致出賣(mài)人不能按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定期限交付房屋，或者導致買(mǎi)受人不能按照約定的期限支付購房款，當事人請求解除合同由對方當事人承擔違約責任的，人民法院不予支持。但是當事人請求變更履行期限的，人民法院應當結合案件的實(shí)際情況，根據公平原則進(jìn)行變更。從上面的規定可以知道，疫情防控措施一般不會(huì )影響金錢(qián)債務(wù)的履行，原則上購房人不能因疫情防控措施，而免除遲延支付房款的違約責任。但如果購房人確有證據證明，疫情防控措施對其支付房款構成實(shí)質(zhì)障礙的，可以主張免責。比如因患新冠肺炎住院治療或者被醫學(xué)隔離且不具備支付條件導致確實(shí)無(wú)法按約付款的情形。需要注意的是疫情影響發(fā)生前，購房人已經(jīng)存在遲延支付情況的，一般難以通過(guò)不可抗力為由主張免責。此外購房人以不可抗力主張免責時(shí)，還應注意履行通知及時(shí)減損以及提供相關(guān)證明的義務(wù)。

第二個(gè)問(wèn)題，能否解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，我們也是來(lái)看幾個(gè)法律規定。一、《中華人民共和國民法典》第五百三十三條，合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的，不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商。在合理期限內協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實(shí)際情況，根據公平原則變更或者解除合同。二、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款，因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的，當事人可以解除合同。三、剛才也提及到《中華人民共和國民法典》第一百八十條、《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（二）》的第一條第四款規定，購房人購買(mǎi)房屋的目的是為了居住或者其他使用，疫情一般不會(huì )直接導致房屋滅失或者在法律政策層面上不可以被交易，并未造成購房人的合同目的落空。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的仍然可以實(shí)現的情況下，我們是基于鼓勵交易的目的，購房人僅以疫情為由主張解除合同，難以達到解除效果。如果購房人確能證明繼續履行合同，將造成利益嚴重失衡的，購房人可以與房屋出賣(mài)人依據公平的原則進(jìn)行協(xié)商處理。

【主持人】好，謝謝。經(jīng)常會(huì )看到有某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的預售廣告里面會(huì )宣稱(chēng)該樓盤(pán)屬于學(xué)區房。如果與開(kāi)發(fā)商簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同之后，關(guān)于學(xué)區房的銷(xiāo)售廣告能不能視為它在合同內的內容？這個(gè)我們請劉律師介紹一下。

【劉  喬】好的。學(xué)區房的描述或條款通常情況下是不會(huì )被寫(xiě)進(jìn)書(shū)面的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的。在商品房銷(xiāo)售廣告內容未寫(xiě)進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，廣告的內容是否認定為要約直接決定其能否構成商品房買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第三條規定了，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的構成要約。該說(shuō)明和允諾，即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當認定為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。綜上認定，學(xué)區房銷(xiāo)售廣告是否應當視為合同內容應當具備以下三個(gè)要件：第一是廣告內容是否對開(kāi)發(fā)范圍內的房屋及相關(guān)設施所做的說(shuō)明和允諾。第二是廣告內容對房屋的說(shuō)明和允諾應該具體確定。第三，對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。只有全部符合這三個(gè)要件才能將學(xué)區房的廣告認定為要約，從而視為合同內容，進(jìn)而確定開(kāi)發(fā)商的民事法律責任為違約責任，反之則構成虛假宣傳或欺詐行為，開(kāi)發(fā)商的民事法律責任則體現為締約過(guò)失責任，或其他形式的損害賠償責任。實(shí)踐當中，對于第二、第三個(gè)要件的爭議不大，存在爭議的具體認定標準問(wèn)題，還是在于第一個(gè)要件，就是學(xué)區房是否在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規劃范圍內，這個(gè)往往容易被忽視。從我們接觸到的認定標準，如果學(xué)區房宣稱(chēng)的學(xué)校，并未在相應小區的規劃范圍內，則該內容不能視為要約而成為合同內容，開(kāi)發(fā)商無(wú)權、也不能對其規劃范圍外的設施，通過(guò)合同的約定予以確認。所以在這里要提醒一下各位網(wǎng)友，購房者作為一個(gè)完全民事行為能力人，購置房產(chǎn)是一件大事，理應當具有更高的注意義務(wù)，對于購買(mǎi)房屋的狀況應該謹慎判斷、詳細查詢(xún)，不能僅僅憑著(zhù)廣告宣傳就直接作為購買(mǎi)的決定。否則很可能導致相應的訴求無(wú)法得到法院的支持。

【主持人】好的，謝謝。我們再來(lái)看，這位網(wǎng)友說(shuō)他購買(mǎi)了一套單身公寓，在參觀(guān)樣板房的時(shí)候，該樣板房當時(shí)是有陽(yáng)臺的，而且從樓層的平面示意圖來(lái)看，他所購的這套房型也是有陽(yáng)臺設置標志的，并且標明該部分屬于全贈面積。但是在收房的時(shí)候他發(fā)現房子根本就沒(méi)有陽(yáng)臺。他想問(wèn)一下這種情況是否能夠拒絕收房或者是要求出賣(mài)人賠償損失？這個(gè)我們請蔣律師介紹一下。

【蔣  科】好的。贈送面積也是開(kāi)發(fā)商吸引客戶(hù)的一個(gè)重要的營(yíng)銷(xiāo)手段，房屋增設陽(yáng)臺是對原房屋的改造，開(kāi)發(fā)商將其作為全贈予面積空間贈予給購房者，購房者因此可以增加房屋使用面積，也能在使用上有更好的布局，這對購房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是具有極大的誘惑力?？梢钥闯鲞@位網(wǎng)友購買(mǎi)該公寓房的時(shí)候，與此具有因果關(guān)系的，其有理由相信交付的房屋與樣板房的設計是一樣的。由于房屋未增設陽(yáng)臺，導致這位朋友不能夠接受該房屋，它具有一個(gè)合理性，可以主張交付的房屋沒(méi)有陽(yáng)臺不能滿(mǎn)足其購房子的需要。因開(kāi)發(fā)商違約致合同目的不能實(shí)現從而解除合同，要求開(kāi)發(fā)商返還已經(jīng)支付的購房款。這個(gè)問(wèn)題當中所說(shuō)的買(mǎi)受人損失，是指買(mǎi)受人要求出賣(mài)人賠償或者返還未能兌現贈送面積對應的差價(jià)或者相應購房款，對于損失的確定，司法實(shí)踐中它沒(méi)有一個(gè)統一的尺度，有的認為它贈送面積不能作為合同的計價(jià)依據，不能夠支持買(mǎi)受人損害賠償的主張，有的人認為應當以合同約定的單價(jià)乘以未能兌現贈送面積，得出這個(gè)損失。因為在實(shí)踐中，贈送面積的情況各不相同，存在不同類(lèi)型的贈送面積，因此還需要分不同的情況加以區別對待。從贈送面積的類(lèi)型來(lái)看，有些所謂的贈送只是一個(gè)噱頭，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段而已，本來(lái)就不計價(jià)，有些贈送面積可能會(huì )出現違規違法的建設行為，構成違建的，所以在確定買(mǎi)受人損失的時(shí)候，離不開(kāi)對合同當事人過(guò)錯的評判，不能夠簡(jiǎn)單機械的處理。因此開(kāi)發(fā)商所謂的贈送面積，往往不會(huì )像產(chǎn)權面積那樣進(jìn)行一個(gè)具體的約定，它蘊含著(zhù)一定的法律風(fēng)險，故開(kāi)發(fā)商及購房者對此應當權衡利弊，理性謹慎的對待贈送面積，避免相關(guān)糾紛的發(fā)生。

【主持人】好，謝謝。我們再來(lái)看，有網(wǎng)友問(wèn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中會(huì )產(chǎn)生一些稅費的問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定所有的稅費，包括由賣(mài)方應該承擔的稅費都由買(mǎi)受人來(lái)承擔。他想問(wèn)一下這個(gè)約定是否有效？我們請丁律師來(lái)回答一下。

【丁  盛】好的。這個(gè)問(wèn)題也是比較常見(jiàn)的一個(gè)問(wèn)題。在二手房買(mǎi)賣(mài)交易當中，自然人之間的購房合同往往是通過(guò)中介機構提供的，合同的內容基本上是一個(gè)模板的情況，沒(méi)有特殊情況下，基本上都會(huì )有這樣的約定，出售方應當積極配合買(mǎi)受方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，因過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的所有費用均由買(mǎi)受方承擔。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四條以及《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細則》第三條之規定，負有納稅義務(wù)的單位或者個(gè)人必須按照規定履行納稅義務(wù)繳納稅款，其簽訂的合同與稅收法律、行政法規相抵觸的，一律無(wú)效。這里就產(chǎn)生了這樣一個(gè)爭議，稅費問(wèn)題到底誰(shuí)來(lái)承擔，從我們律師的觀(guān)點(diǎn)來(lái)講，實(shí)際上合同當中約定了稅費由買(mǎi)受人承擔，約定的納稅主體是無(wú)效的，但是不影響他們之間關(guān)于稅費的負擔問(wèn)題。在我們司法判例中，納稅主體是穩定的，即使合同當中明確約定了由買(mǎi)受方承擔因財產(chǎn)轉讓產(chǎn)生的稅費，這個(gè)是與稅收法律和行政法規規定的主體相抵觸，所以說(shuō)約定的這樣一個(gè)主體是無(wú)效的，納稅義務(wù)人仍然是房屋的出售方，辦理過(guò)戶(hù)時(shí)仍然由出售方承擔稅費，但是從當事人意思自治的角度來(lái)看，當事人依法享有自愿簽訂合同的權利，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定所有稅費由買(mǎi)受人承擔，實(shí)際上是對實(shí)際支付稅費的負擔，在買(mǎi)賣(mài)合同雙方當事人之間進(jìn)行再分配，法定的納稅義務(wù)人對外并未改變，只是在對內方面，應由出賣(mài)人支付的稅費部分，雙方通過(guò)合同約定由買(mǎi)受人來(lái)承擔。雖然我國的稅收征管方面的法律法規對各稅種的征收均明確規定了納稅義務(wù)人，但法律并未禁止在合同內部由當事人約定買(mǎi)受人來(lái)承擔相關(guān)的稅費，此外從不同的法律所調整的不同社會(huì )關(guān)系來(lái)看，相關(guān)稅收法律并不直接調整平等主體之間內部的法律關(guān)系，除非法律法規也明確關(guān)于評價(jià)合同效力方面的規定，否則上述的規定不能作為判斷整個(gè)合同效力的依據，所以雙方關(guān)于稅費承擔主體的變更，在雙方內部之間仍然是發(fā)生效力的。因此商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定由買(mǎi)受人承擔所有稅費，并沒(méi)有違反法律法規的強制性規定或者禁止性規定，應當認為這個(gè)約定是合法有效的。

【主持人】好的。我們再來(lái)看，這位網(wǎng)友說(shuō)，我們小區地下車(chē)位有兩種，一種是人防車(chē)位，一種是非人防車(chē)位，但是購房合同沒(méi)有對小區車(chē)位的權屬做出約定，車(chē)位車(chē)庫的歸屬權如何來(lái)確定，地下人防車(chē)位使用和收益權是否應該歸全體業(yè)主所有？這個(gè)我們請劉律師介紹一下。

【劉  喬】好的。對這個(gè)車(chē)位的問(wèn)題，目前從司法實(shí)踐主流觀(guān)點(diǎn)是這樣的，在規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫在歸屬權沒(méi)有約定或約定不明的情況下，車(chē)位車(chē)庫的所有權屬于開(kāi)發(fā)商，法律依據是民法典的第275條第一款，它是這樣規定的，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫的歸屬由當事人通過(guò)出租、附贈或者出售等方式約定的規定，從此規定中可以看出，車(chē)位車(chē)庫的所有權屬于開(kāi)發(fā)商，對于出售、附贈、還是出租的決定權，也在于開(kāi)發(fā)商，此外這個(gè)也是民法中依照建造事實(shí)取得所有權原理在實(shí)踐中的具體運用。根據合同約定，車(chē)位車(chē)庫歸屬是遵循司法自治原則的體現，同時(shí)根據合同約定，車(chē)位車(chē)庫的歸屬實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機制解決糾紛，無(wú)疑是可取、可行的。按照《中華人民共和國人民防空法》的規定，城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規定需要修建戰時(shí)可用于防空的地下室。而人防車(chē)位就是指在不妨礙防空功能和滿(mǎn)足業(yè)主需要的前提下，戰時(shí)應為人防工程的地下室，平時(shí)可以作為車(chē)庫供業(yè)主使用的車(chē)位。關(guān)于地下人防車(chē)位的歸屬問(wèn)題，在現行法律規定和管控制度上，難以得出商品房配套的地下人防工程的所有權歸屬于誰(shuí)的結論，這個(gè)問(wèn)題仍然需要從法律層面上予以規定。對于使用收益權的歸屬問(wèn)題，2001年10月20日修正的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規定》第二十五條規定了，地下工程應本著(zhù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護”的原則，允許建設單位對其投資開(kāi)發(fā)建設的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉讓、租賃?？梢?jiàn)，從投資、使用和收益的角度，國家已經(jīng)明確作出了“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的規定。事實(shí)上隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，人防工程的投資主體已經(jīng)多元化，不僅國家興建，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，更多的是開(kāi)發(fā)商投資興建，建成后管理和維護人防工程的費用也是由開(kāi)發(fā)商承擔。在現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的基于平戰改建的車(chē)位，不可否認其具有重大的商業(yè)使用價(jià)值，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出租的方式利用地下人防車(chē)位，已經(jīng)是普遍為大眾所接受的商業(yè)行為。對于人防車(chē)位的權屬，目前司法界裁判觀(guān)點(diǎn)不一，主流做法是回避人防車(chē)位權屬問(wèn)題，只認定開(kāi)發(fā)商享有使用收益的權利，即認定開(kāi)發(fā)商對人防車(chē)位有使用收益權，并認可租賃、有償使用、使用權轉讓等處分方式。

【主持人】好的，再來(lái)看。這位網(wǎng)友說(shuō)我向某房產(chǎn)公司購買(mǎi)了一套精裝房，約定商品房交付條件為取得建設工程竣工驗收備案文件。之后，商品房已經(jīng)取得竣工驗收備案表，房產(chǎn)公司通知我收房，我在驗房的時(shí)候發(fā)現商品房存在電視背景墻有水漬痕跡、衛生間有瓷磚空鼓，包括臥室也有一些質(zhì)量問(wèn)題等等，他想問(wèn)他是不是能夠拒收此房？如果房產(chǎn)公司逾期交房應該怎么辦？這個(gè)我們請周律師回答一下。

【周曉月】好的。我國商品房實(shí)行保修制度，在查驗商品房的過(guò)程中，購房人往往會(huì )發(fā)現商品房存在瓷磚空鼓、踢腳線(xiàn)不水平、柜門(mén)安裝不齊整等諸多的質(zhì)量瑕疵，這些問(wèn)題在精裝房交付中尤其普遍，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第九條、第十條的規定，只有在商品房主體結構質(zhì)量不合格或者是商品房質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人才有權拒絕收房。根據該網(wǎng)友的陳述，商品房在交付時(shí)已符合合同約定的交付條件和法定交付條件，且不存在嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。對于不涉及主體結構質(zhì)量、不嚴重影響正常居住使用的一般質(zhì)量問(wèn)題，購房人有權要求開(kāi)發(fā)商按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內容承擔保修責任或者是賠償責任，但一般質(zhì)量問(wèn)題不構成拒絕接收商品房的正當理由。第二個(gè)問(wèn)題，按照約定的時(shí)間交付房屋是開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照約定的時(shí)間交房，買(mǎi)受人可以根據不同情況采取不同的方式來(lái)維護自己的合法權益。第一、如果開(kāi)發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人可以解除合同。第二、開(kāi)發(fā)商他不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人他也可以選擇不解除合同，可以請求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。第三、開(kāi)發(fā)商不能按期交房，但是經(jīng)催告后，他在合理期限內交付了，這種情況下就不能解除合同，但是可以請求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。需要注意的是，買(mǎi)受人享有的解除權必須在法定期間內行使，不行使的，解除權就會(huì )消滅。

【主持人】好的，謝謝。我們再來(lái)看，這位網(wǎng)友說(shuō)：在2018年的時(shí)候，買(mǎi)了一套二手房，當時(shí)沒(méi)有考慮到落戶(hù)的問(wèn)題?，F在我們的孩子要入學(xué)，需要將戶(hù)口遷入，但是原房主的戶(hù)口尚未遷出，現在他也聯(lián)系不上原房主，想問(wèn)一下是不是能夠通過(guò)法院起訴，要求原房主遷出戶(hù)口？這個(gè)我們請丁律師回答一下。

【丁  盛】好的。我們在買(mǎi)房的時(shí)候，尤其在購買(mǎi)二手房的時(shí)候，戶(hù)口糾紛是常見(jiàn)的問(wèn)題之一，不少購房者經(jīng)過(guò)很長(cháng)的一段買(mǎi)房過(guò)程，終于拿到鑰匙，就以為拿到鑰匙入住就可以了，實(shí)際上這時(shí)候，你還要確認原房主的戶(hù)口是否遷出，否則將影響自身的落戶(hù)問(wèn)題。尤其是對于買(mǎi)了學(xué)區房的購房者來(lái)說(shuō)，戶(hù)口問(wèn)題就更加關(guān)注，一不小心就會(huì )影響到孩子的讀書(shū)問(wèn)題。對于房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人將全部戶(hù)口從涉案房屋內遷出的訴訟請求，實(shí)際上這個(gè)訴訟請求是屬于不可訴的，因為戶(hù)籍的遷進(jìn)遷出都是屬于公安部門(mén)主管的職權，不屬于人民法院可以判斷的、主管的范圍。所以，對于買(mǎi)房人起訴要求賣(mài)房人遷出戶(hù)口的，法院是不會(huì )受理的，也無(wú)法處理。根據無(wú)錫市的相關(guān)規定，對于應合法穩定住所所有權轉移，該住所內原登記戶(hù)口未遷出，現所有權人書(shū)面申請將該住所內原登記人員戶(hù)口遷出的，公安機關(guān)將在調查核實(shí)后，告知該住所內原登記人員按規定遷出戶(hù)口。經(jīng)告知后，原戶(hù)口登記人員未遷出戶(hù)口的，公安機關(guān)將按規定將其戶(hù)口遷至社區家庭戶(hù)，所以說(shuō)這個(gè)問(wèn)題還是屬于公安機關(guān)處理的職權問(wèn)題，不屬于可以向人民法院訴訟的問(wèn)題。怎么來(lái)避免這個(gè)問(wèn)題，就需要大家在買(mǎi)房最開(kāi)始就要預防和避免賣(mài)方不遷出戶(hù)口。有以下做法可以供大家參考：1、預留部分購房尾款作為戶(hù)口遷出的保證金，或就戶(hù)口遷出事宜進(jìn)行明確約定遷出的時(shí)間以及逾期遷出的違約金，只要出賣(mài)人未按照合同條款履行義務(wù)，就構成違約，對于買(mǎi)房人依據合同約定要求賣(mài)房人承擔違約責任的，會(huì )得到法院的支持。2、戶(hù)籍的核查，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的戶(hù)口情況，如果有必要，應該要求房主本人帶上房產(chǎn)證、身份證原件，到戶(hù)口所在地公安機關(guān)的戶(hù)籍科進(jìn)行查詢(xún)。

【主持人】好的。今天非常感謝四位律師來(lái)到了我們的直播間給大家答疑解惑。我們今天的節目到這也結束了，感謝您的收看，再見(jiàn)！