案別（市人大建議/市政協(xié)提案）

市人大建議

主提人

劉柏生

標  題

關(guān)于提升物業(yè)管理水平的建議

建議/提案內容

隨著(zhù)城市化建設水平的不斷提高，人們對商、住軟環(huán)境的要求越來(lái)越高，無(wú)論是對住宅物業(yè)、還是對辦公物業(yè)管理的精細化程度和規范化水平與日俱增。商、宅建筑在長(cháng)時(shí)間的使用過(guò)程中，受客觀(guān)條件或物業(yè)管理水平等多方面的影響，硬件需要維護、保養、維修，小區或業(yè)主與物業(yè)管理機構、所在社區之間需要互動(dòng)、信息互通、公共財務(wù)狀況公開(kāi)，有些重大事項還需要業(yè)主集體決策等等，目前江陰市物業(yè)管理機構眾多，有一百多家，但是管理水平參差不齊，部分小區也出現了業(yè)主與物業(yè)管理機構之間矛盾甚至沖突，有損江陰文明城市形象，也給所在小區居民帶來(lái)了生活不便和負面影響，影響了城市建筑形象、影響了業(yè)主生活，甚至引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)管理機構的矛盾。 主要問(wèn)題集中在： 一、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理機構和社區管理機構三者關(guān)系 由于物業(yè)管理公司是營(yíng)利性主體，而業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )是松散性組織，組織效率低，客觀(guān)上對物業(yè)管理公司的選擇和日常管理會(huì )比較簡(jiǎn)單、缺乏具體措施，需要相關(guān)機構出臺對物業(yè)公司有總體上的服務(wù)標準，一方面需要明確業(yè)主管理會(huì )自身的工作職責，另外，業(yè)主委員會(huì )在此基礎上對物業(yè)管理公司進(jìn)一步明確管理任務(wù)有蛤具體服務(wù)項目。達成委托人和受托人之間的共識，減少后期扯皮。 社區在這項工作可以發(fā)揮更大作用，在上級主管部門(mén)的統一管理下，指導業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )合理使用正當權力，化解潛在矛盾。不能讓“管家變成蠃家、業(yè)主成為仆人”，出現“反客為主”現象，特別是停車(chē)位管理及收益權屬等敏感問(wèn)題需要有法可依。 二、物業(yè)管理的標準與物業(yè)費收取標準等行業(yè)管理水平需要提高 建議相關(guān)主管部門(mén)出臺貼合當前形勢、符合當前小區改造和治理水平，呼應廣大業(yè)主訴求的約束物業(yè)管理公司的服務(wù)標準、收費標準，對于物業(yè)公司的評價(jià)、評級體系，讓社會(huì )來(lái)共同監督物業(yè)管理公司的行為。 三、業(yè)主委員會(huì )對公共收入與支出的管理 在過(guò)去，住宅建筑公用設施、公用部位的維修職能受責任不清、法規滯后、資金來(lái)源等問(wèn)題的影響，商、住房屋及設施維修、美化一直存在很大難點(diǎn)，特別是消防系統的維保管理薄弱，成為安全隱患，為妥善解決這一問(wèn)題，我國于2008年出臺了《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》。近年來(lái)，全國各地堅持實(shí)施《辦法》，在優(yōu)化住宅物業(yè)管理服務(wù)、提高住宅保障水平方面發(fā)揮了巨大的促進(jìn)作用。但在實(shí)際工作中，也遇到了許多困難和問(wèn)題，影響了住宅專(zhuān)項維修資金的使用率。 我國的房屋維修金制度始于1998年。2004年房屋維修金演變?yōu)榉课蒉k理產(chǎn)權證時(shí)必須繳納的費用，2008年出臺的《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》又對公共維修基金進(jìn)行了規定。根據《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》的規定，住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金可以動(dòng)用房屋維修基金。江陰于2011年頒布實(shí)施了《江陰市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》（澄政發(fā)〔2011〕36號），主管部門(mén)包括市房產(chǎn)權證管理部門(mén)、住房和城鄉建設局、所屬街道物業(yè)管理科等。目前，我市專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)沉淀了數十億元余額，可以說(shuō)是非常充足，為維修資金管理工作的開(kāi)展提供了良好的制度和資金保障，從而加強了城市管理，改善了人居環(huán)境，推進(jìn)了城市文明建設。 但需要注意的是，目前施行的辦法僅對1998年及以后繳納了房屋維修基金的住宅有效，1998年以前的住宅并未強制規定繳納房屋維修基金，需由物業(yè)到當地主管部門(mén)申請，由物業(yè)企業(yè)代收，并入公維金賬戶(hù)單獨設帳管理。換而言之，1998年以前的住宅沒(méi)有繳納維修基金的情況普遍存在，這些老住宅的維修和安全缺乏法律的保護，成為“沒(méi)娘的孩子”，成為遺留問(wèn)題。 建設部165號令立法已界定，住房專(zhuān)項維修資金在保證住房維修資金正常使用的前提下，業(yè)主大會(huì )、售房單位或主管部門(mén)可以按照國家有關(guān)規定，制定住房專(zhuān)項維修資金組合存儲和購買(mǎi)國債的計劃，實(shí)現住房專(zhuān)項維修資金保值增值。所以，目前專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)充足。但是，主管部門(mén)主體多，啟動(dòng)維修的程序環(huán)節復雜，導致公共設施設備年久失修的危害。目前，1998年之前的房屋無(wú)人負責修繕，業(yè)主通過(guò)物業(yè)公司也無(wú)法解決問(wèn)題，造成業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾和沖突?，F行的專(zhuān)項維修資金制度存在缺失，對目前急需解決的問(wèn)題沒(méi)有相關(guān)的制度政策進(jìn)行規定，因此需要相關(guān)主管部門(mén)重視完善相關(guān)政策制度。 （一）加快業(yè)主維權意識的形成 首先要逐步提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的參與意識。住房專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)要在完善專(zhuān)項維修資金管理制度的同時(shí)，加大宣傳和推廣力度，使業(yè)主充分了解專(zhuān)項維修資金的作用及使用范圍，使業(yè)主積極參與住房專(zhuān)項維修資金的管理；其次要推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )的建設工作，由業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主行使決定權；最后使用專(zhuān)項維修資金要采用陽(yáng)光工程，吸收廣大業(yè)主自主參與，選用公開(kāi)招標的方式選擇維修工程公司，專(zhuān)項維修資金的使用明細及分攤情況要采用公示的方式告知所有業(yè)主，使業(yè)主充分了解專(zhuān)項維修資金的使用情況。 （二）加強的業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主代表的監督和要求 加強對業(yè)委會(huì )財務(wù)的管理和使用公開(kāi)公正監督管理。完善相關(guān)法規，理清各方關(guān)系，規范各方行為，化解糾紛矛盾，使各方關(guān)系、業(yè)主權益、維修資金管理規范化，防微杜漸，安全第一，使物業(yè)管理真正為江陰市民服務(wù)，提高房屋安全，改善居住環(huán)境，為實(shí)現強富美高新江陰助力。

承辦單位

江陰市住房和城鄉建設局

答復內容

劉柏生代表：

    你提出的《關(guān)于提升物業(yè)管理水平的建議》，市人大常委會(huì )、市人民政府已交我單位辦理，現將辦理情況匯報如下：

作為物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)的住建局和相關(guān)職能部門(mén)高度重視物業(yè)管理的重要性，了解居民的需要，這已經(jīng)不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的民生問(wèn)題，更是一個(gè)普遍存在的社會(huì )問(wèn)題。住建局將聯(lián)合相關(guān)部門(mén)把提升物業(yè)管理的工作納入工作議事范疇。

眾所周知物業(yè)作為小區的盈利性管理團隊具有相對完備的管理體系，而其缺失的是對當前小區的主人翁精神。業(yè)委會(huì )作為小區最具有說(shuō)服力的決策團體，其中涵蓋了廣大業(yè)主的心聲和物業(yè)管理層面的建議與監督，其缺失的是一套完備的管理體系。而業(yè)主作為住宅（辦公）的動(dòng)脈，是整個(gè)物業(yè)生態(tài)的主要構成體。以上三者都有權利與義務(wù)參與管理，首先住宅（辦公）決策權不能僅局限于物業(yè)或業(yè)委會(huì )，應當在物業(yè)的直接管理下，業(yè)委會(huì )同時(shí)負責監督，其權重分別占百分之五十。如出現兩方無(wú)法達成一致決定的情況下，應采取全體業(yè)主的投票方式?jīng)Q策，所有業(yè)主共同參與，不參與者視為棄權。以年為周期業(yè)委會(huì )成員需重新選舉，并開(kāi)設物業(yè)專(zhuān)屬郵箱，接收匿名舉報信。對于各項資金的管理以及業(yè)主權益的爭取，需業(yè)委會(huì )各相關(guān)負責人溝通審核，重大采購與維護項目需通過(guò)全體業(yè)主投票，投票途徑可通過(guò)小區業(yè)主群和門(mén)衛投票箱的形式，需要三分之二業(yè)主同意視為通過(guò)，反之則需要重新商議。

謝謝你對我們工作的關(guān)心和支持，如有不同意見(jiàn)，請與我們聯(lián)系。

（電話(huà)：86071413）

答復時(shí)間

2022年6月15日