案別（市人大建議/市政協(xié)提案）

市人大建議

主提人

劉建軍

標  題

關(guān)于切實(shí)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主維權難的建議

建議/提案內容

近三年，涉房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛形成訴訟1531件，呈持續多發(fā)態(tài)勢。1531件糾紛中，原告系開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的案件僅170件，其余均為業(yè)主作為原告起訴，占比高達89%。 通過(guò)梳理此類(lèi)案件發(fā)現，業(yè)主維權存在“四難”問(wèn)題。一是資金鏈斷裂后項目停工，按期收房難。部分開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)濟實(shí)力不足，往往將土地和樓盤(pán)抵押給銀行進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，一旦開(kāi)發(fā)成本增加或企業(yè)運營(yíng)不善，導致資金鏈緊張甚至斷裂，引發(fā)項目停工，業(yè)主無(wú)法按期收房，甚至購房款打水漂。如，涉江陰市澄星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等12案，業(yè)主繳納前期購房款后，因澄星公司債務(wù)危機，抵押房屋被其他法院查封，業(yè)主遲遲無(wú)法收房。二是開(kāi)發(fā)商欺騙謀利，承諾兌現難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為銷(xiāo)售房屋，虛假宣傳或許以種種優(yōu)惠條件，后續業(yè)主實(shí)際拿到房屋后，不符合宣傳，如配套設施不全、樓房出現空鼓、開(kāi)裂、滲水等質(zhì)量問(wèn)題甚至是缺水少電不通氣現象，更有甚者，房產(chǎn)商售樓時(shí)出現一房多賣(mài)的現象，業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)糾紛。三是涉事責任人推諉扯皮，權益保障難。房地產(chǎn)項目涉及開(kāi)發(fā)建設單位、施工單位、投資方等多個(gè)群體，一旦發(fā)生糾紛各方權利關(guān)系復雜，即使房屋交付，后續也存在管理不到位的問(wèn)題，在房屋出現嚴重問(wèn)題后推諉扯皮，不予賠償和解決，從而激化矛盾。如，涉五礦公司等房屋質(zhì)量糾紛案件中，開(kāi)發(fā)商與施工單位就房屋質(zhì)量問(wèn)題，與建設單位就延期交房責任進(jìn)行推諉扯皮，后續開(kāi)發(fā)商還存在對延期交房不給業(yè)主解釋、不按合同補償、不積極協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權證、對業(yè)主的投訴不予理睬、態(tài)度敷衍等行為。四是物業(yè)管理矛盾頻發(fā)，正常生活難。當前由于物業(yè)管理水平不高，相關(guān)法律法規還不健全，物業(yè)管理方和業(yè)主之間的矛盾糾紛較多。2019年至2021年，江陰法院受理物業(yè)糾紛377件，大部分由于業(yè)主認為物業(yè)的服務(wù)管理服務(wù)不規范、服務(wù)不到位等原因引起。 針對上述情形，提出以下建議： 一是加強聯(lián)動(dòng)，專(zhuān)項治理。將房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題納入專(zhuān)項治理活動(dòng)，由相關(guān)職能部門(mén)組成專(zhuān)門(mén)工作組，設立專(zhuān)門(mén)辦公室，協(xié)調解決房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問(wèn)題和接待來(lái)訪(fǎng)群眾。二是加強研判，未雨綢繆。政府有關(guān)部門(mén)切實(shí)履行監管職責，建立事前預警、綜合協(xié)調和應急處理機制，政府及行業(yè)主管部門(mén)定期對所屬項目和樓盤(pán)進(jìn)行排查研判，做到及時(shí)發(fā)現、提前介入、果斷解決，盡可能把問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)。三是加強管控，陽(yáng)光監督。進(jìn)一步加強商品房預售資金管控，定期公開(kāi)預售資金使用情況，維護商品房交易雙方合法權利，相關(guān)職能部門(mén)及其工作人員在預售資金監管中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法進(jìn)行責任追究。四是加強指導，理性維權。要鼓勵發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )作用，引導鼓勵有條件的小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成業(yè)主委員會(huì )，制訂業(yè)主公約。要處理運作過(guò)程中存在的問(wèn)題，明確業(yè)主的權利和義務(wù)，形成自我管理、自我約束機制；要夯實(shí)力量搭建聯(lián)動(dòng)平臺，通過(guò)建立街道、社區+相關(guān)職能部門(mén)+業(yè)主+物業(yè)的聯(lián)系模式，加強小區管理，解決問(wèn)題，化解矛盾。

承辦單位

江陰市住房和城鄉建設局

答復內容

劉建軍代表：

    你提出的《關(guān)于切實(shí)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主維權難的建議》，市人大常委會(huì )、市人民政府已交我單位辦理，現將辦理情況匯報如下：

一、目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

近幾年江陰房地產(chǎn)發(fā)展較快，2019年供應252萬(wàn)㎡，成交311萬(wàn)㎡；2020年供應380萬(wàn)㎡，成交297萬(wàn)㎡，供需兩側均處于歷史高位。而到2021年，國家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，全國范圍內多家房企出現暴雷等情況，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣受到一定影響，在商品房總體保持284萬(wàn)㎡的高供應量的情況下，成交一側開(kāi)始出現回落，截止到2021年12月底，江陰全市成交商品房268萬(wàn)㎡，同比下降11%。

截至2022年5月1日，江陰全市共有可售房屋36703套，其中可售住宅21557套；庫存面積432.19萬(wàn)㎡，其中住宅庫存282.99萬(wàn)㎡。按目前去化速度來(lái)看，全市住宅去化周期大約在23個(gè)月。從2021年下半年開(kāi)始，江陰房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)開(kāi)始面臨庫存增多，去化困難的問(wèn)題，新房成交低迷，房企不愿推盤(pán)入市打擊市場(chǎng)信心。2021年多家民營(yíng)房企遭遇債務(wù)暴雷，受此影響下多地出現項目停工現象。2021年7月起江陰房屋新開(kāi)工面積累計同比下降17.5%。多地疫情反復，“靜態(tài)”管控下新盤(pán)難以蓄客入市。2022年5月江陰爆發(fā)了新一輪新冠疫情，工地停工，售樓處關(guān)閉，項目停擺，延期交付，也激化了一部分維權問(wèn)題。

二、維權問(wèn)題增多的原因

造成我市房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主維權問(wèn)題增多的原因主要有以下幾個(gè)因素：

從宏觀(guān)方面看，近幾年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，每年商品房交付量呈逐年遞增態(tài)勢，隨著(zhù)交付體量增多，相應出現的維權問(wèn)題也開(kāi)始逐漸增加。

從行業(yè)方面看，房企爆雷、疫情影響等引發(fā)維權事件增多，從2021年下半年恒大事件開(kāi)始，全國范圍內相繼出現房企爆雷的情況，國家對于三條紅線(xiàn)管控的收緊，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現緊張局面，加上疫情反復，江陰大部分項目都受到不同程度影響，工地停工、工期延長(cháng)、延期交付等情況也加劇了維權問(wèn)題的增多。

從服務(wù)方面看，人們日益增長(cháng)的物業(yè)服務(wù)需求與目前江陰物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)水平參差不齊之間存在矛盾。目前，隨著(zhù)品牌房企入駐江陰，高品質(zhì)小區不斷推出，人們對物業(yè)服務(wù)與小區環(huán)境有了更高的要求。江陰市面上物業(yè)公司維護的小區，物業(yè)服務(wù)費用從幾毛到3元不等，提供的物業(yè)服務(wù)范圍差異較大。安置房小區物業(yè)費普遍都在幾毛，而最新的商品房小區，如星河國際、旭輝運河公園等項目物業(yè)費普遍都在3元以上，在實(shí)際交付的高品質(zhì)項目當中，并沒(méi)有體會(huì )出相應的服務(wù)差異，導致出現“費少要求高”、“費多辦事少”、“費高不愿交”等物業(yè)矛盾情況。

從市場(chǎng)方面看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對去化壓力，通過(guò)降低價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售，而降價(jià)的同時(shí)，為保成本，部分房企會(huì )降標減配，等到在實(shí)際交付當中，發(fā)現與開(kāi)始宣傳之初有所差異，引發(fā)維權問(wèn)題。再加上銷(xiāo)售宣傳不規范，中梁壹號院口頭承諾（贈送花園等）、金茂霞客島119陽(yáng)臺問(wèn)題等，導致業(yè)主矛盾激化引發(fā)維權問(wèn)題出現。

三、建議落實(shí)情況

關(guān)于你的建議，住建局深表贊同，部分方案已經(jīng)落實(shí)，部分正在逐步完善，后續將持續做好以下幾方面工作：

一是嚴格商品房銷(xiāo)售宣傳管理。住建局為維護群眾合法權益，保障購房人的知情權、選擇權，營(yíng)造公開(kāi)、公平、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，2022年4月15日聯(lián)合市場(chǎng)監督管理局發(fā)布《關(guān)于商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)標準化建設事項的通知》，進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)信息公示和銷(xiāo)售行為。要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售現場(chǎng)公示樓盤(pán)銷(xiāo)售相關(guān)信息，公示內容應當位于便于購房者查看的區域，讓購房者充分了解，同時(shí)在銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置設置若干醒目警示，告知購房者凡購房合同約定之外的房款加價(jià)行為，均屬于違法行為。具體包括證件公示:營(yíng)業(yè)執照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、商品房銷(xiāo)售許可證、不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)、建設工程規劃許可證、施工許可證。售樓信息公示：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》以及房地產(chǎn)調控政策等文件；銷(xiāo)售合同及補充合同示范文本；現場(chǎng)公示牌；商品房預售資金監管銀行名稱(chēng)及監管帳號；銷(xiāo)控表；規劃紅線(xiàn)內（外）影響購房的不利因素提示、區位示意圖、規劃總平面圖及分幢平面圖、戶(hù)型圖、房屋規劃用途及對應土地使用年限、停車(chē)位配比及地面停車(chē)位、地下停車(chē)位平面圖、公共設施配套用房設置及權屬情況、房產(chǎn)測繪成果報告；土地及在售房屋抵押相關(guān)信息；前期物業(yè)管理方案、不動(dòng)產(chǎn)權證辦證方式、不得拒接購房者使用公積金的承諾等?，F場(chǎng)公布銷(xiāo)售形式，讓購房者知道開(kāi)發(fā)商是自銷(xiāo)還是代理公司銷(xiāo)售，若代銷(xiāo)，須公示代銷(xiāo)合同手續及相關(guān)代理公司資料。銷(xiāo)售人員掛牌上崗，其照片姓名工號等信息在現場(chǎng)顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，開(kāi)發(fā)企業(yè)對銷(xiāo)售人員進(jìn)行執業(yè)能力培訓和誠信教育，銷(xiāo)售人員上崗時(shí)應當具備基本的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識、法律知識和職業(yè)素養。銷(xiāo)售人員應當如實(shí)介紹項目規劃、建設、環(huán)境、教育設施配套等相關(guān)情況，不得作虛假承諾。住建局為確保各開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴格執行，也特規定，在申領(lǐng)預售證之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)務(wù)必已經(jīng)達到上述針對售樓處銷(xiāo)售的要求，同時(shí)住建局派人現場(chǎng)檢查，如若不合要求，不頒發(fā)預售證。

二是規范商品房銷(xiāo)售過(guò)程管理。為進(jìn)一步規范市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，住建局先后出臺《江陰市商品房預售資金監管辦法》《江陰市商品房預售資金監管操作規程》等相關(guān)規定，對商品房預售重點(diǎn)資金標準予以明確。制定了《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作實(shí)施方案》，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行全面整治，在商品房銷(xiāo)售方面，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在售樓現場(chǎng)和江陰市房地產(chǎn)信息公示平臺提供相同內容的售樓說(shuō)明書(shū)供購房人查閱。在雙方簽訂認購協(xié)議并收取定金前，一般提前一天將售樓說(shuō)明書(shū)單印冊及紅線(xiàn)內外不利因素交付給認購人簽收，使購房人充分了解樓盤(pán)情況及市場(chǎng)風(fēng)險。簽訂商品房銷(xiāo)售合同前，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)辦簽約的人員應當再次向購房人陳述交易房屋的土地使用年限、房屋規劃用途、預（實(shí)）測建筑面積、價(jià)格、房款支付方式、公建配套產(chǎn)權歸屬等商品房銷(xiāo)售合同主要條款，詢(xún)問(wèn)是否知曉紅線(xiàn)內外不利因素，以及營(yíng)銷(xiāo)人員是否有其它承諾條款和合同房款之外的房屋加價(jià)，并由購房人手寫(xiě)關(guān)于是否充分了解所購房屋及樓盤(pán)相關(guān)信息的聲明。

三是加大法律法規宣傳力度。住建局設有眾智澄城公眾號，每月發(fā)布澄房月報，闡述每月房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行情況，讓老板姓更好的認識到江陰商品房市場(chǎng)運行情況。同時(shí)，我們經(jīng)常發(fā)布針對平時(shí)住房中遇見(jiàn)的法律問(wèn)題的報刊，對法律問(wèn)題進(jìn)行深度解讀，讓大家通俗易懂。住建局建工中心為確保在建房屋的質(zhì)量，每周會(huì )公布全市建筑工地紅黑榜并公示，讓大家一起監督。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理科和督查科，針對購房者的投訴，第一時(shí)間介入，了解情況，分析原因，協(xié)調開(kāi)發(fā)商與購房者達成共識和解，快速解決糾紛。

四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境。為保障購房者合法權益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，住建局制定了《關(guān)于積極應對疫情影響做好商品房交付工作的通知》《江陰市風(fēng)險樓盤(pán)防范應急處置若干實(shí)施意見(jiàn)及操作細則》《關(guān)于促進(jìn)江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境，完成了2021年度江陰市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用綜合考評，對列入考評范圍的68家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了綜合考評，考評結果其中A級企業(yè)8家，B級企業(yè)55家，C級企業(yè)5家，考評結果將應用于后續的市場(chǎng)準入、土地出讓、開(kāi)發(fā)建設、預售資金使用等多方面，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定。

關(guān)于提到的在物業(yè)方面加強指導、理性維權，一方面，嚴格落實(shí)屬地管理責任，加強對轄區物業(yè)管理工作的日常監督、檢查、考核，特別是對各屬地政府在物業(yè)管理中的監督指導，落實(shí)轄區內物業(yè)管理區域劃分、業(yè)主委員會(huì )備案、做好12345市民熱線(xiàn)等投訴辦理和物業(yè)矛盾糾紛調處工作。另一方面，加大對服務(wù)企業(yè)行業(yè)監督，通過(guò)采取實(shí)地檢查、專(zhuān)項復核、聯(lián)合督查等措施，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管。落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理和紅黑榜制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度，將社會(huì )形象差、服務(wù)不規范、管理水平低、違法違規及失信企業(yè)列入黑榜，淘汰服務(wù)不到位、群眾意見(jiàn)大且投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；扶持信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，充分發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應，推動(dòng)物業(yè)管理整體水平不斷提升。建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權益。

謝謝你對我們工作的關(guān)心和支持，如有不同意見(jiàn)，請與我們聯(lián)系。

（電話(huà)：86071407）

答復時(shí)間

2022年6月15日