關(guān)于加強農村集體資產(chǎn)租賃管理的指導意見(jiàn)
為貫徹落實(shí)市委市政府工業(yè)園區升級改造大會(huì )戰行動(dòng)，進(jìn)一步加強全市農村集體資產(chǎn)租賃管理，規范集體資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)運營(yíng)效益，助推全市工業(yè)園區改造升級，根據《江蘇省農村集體資產(chǎn)管理條例》的規定和《江陰市工業(yè)園區升級改造實(shí)施辦法（試行）》（澄委辦〔2021〕55號）等文件精神，結合江陰村級“兩項清理”專(zhuān)項整治要求，鞏固整改成果，現提出如下指導意見(jiàn)。
一、適用范圍
本指導意見(jiàn)涉及的農村集體資產(chǎn)租賃，主要指村級集體經(jīng)濟組織所持有的集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋（含廠(chǎng)房、物業(yè)等）出租，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉除外。農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地以租賃方式入市的按照《江陰市農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市管理辦法（試行）》（澄政規發(fā)〔2021〕3號）執行。
二、加強資產(chǎn)清產(chǎn)核資
1．健全資產(chǎn)臺賬。村級集體經(jīng)濟組織要進(jìn)一步健全資產(chǎn)資源臺賬，在江陰市農村集體“三資”智慧監管平臺詳細記錄各類(lèi)資產(chǎn)資源名稱(chēng)、坐落位置、建筑面積、產(chǎn)證登記、合同期限、租賃價(jià)格、合同編號等資產(chǎn)項目信息，完善資產(chǎn)資源圖片、承包租賃合同、租金繳納情況等原始資料。
2．資產(chǎn)臺賬報送。村級集體經(jīng)濟組織要根據市、鎮（街道）已公布確定的工業(yè)園區升級改造范圍，在市農村集體“三資”智慧監管平臺中對位于工業(yè)園區升級改造范圍的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行標識，并打印清冊加蓋村級集體經(jīng)濟組織印章后報所在鎮（街道）。
3．定期資產(chǎn)清查。鎮（街道）每年應組織村級集體經(jīng)濟組織進(jìn)行全面資產(chǎn)清查，確保集體資產(chǎn)資源實(shí)時(shí)更新、賬實(shí)相符。清查盤(pán)點(diǎn)發(fā)現資產(chǎn)盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損或損失的，應當查明原因，按照相關(guān)程序進(jìn)行賬務(wù)處理，并及時(shí)調整資產(chǎn)臺賬。
三、規范租賃行為
4．進(jìn)行租前評估。村級集體經(jīng)濟組織可以運用國家企業(yè)信用信息公示平臺、“信用中國”網(wǎng)站、誠信江陰網(wǎng)站的信用評價(jià)結果，就企業(yè)環(huán)保、安檢、信用等事項進(jìn)行租前評估，對信用評價(jià)結果為D或列入嚴重失信單位、黑名單的企業(yè)和個(gè)人，以及環(huán)保、安檢不達標的企業(yè)，不得承租農村集體資產(chǎn)。
5．加強租賃管控。（1）位于工業(yè)園區三年升級改造范圍內沒(méi)有合法用地手續或合法建設手續的村級集體資產(chǎn)，未出租經(jīng)營(yíng)的，一律禁止對外租賃；已出租經(jīng)營(yíng)的，在現租賃合同期滿(mǎn)后，立即收回，不得再進(jìn)行新租或續租。（2）位于工業(yè)園區三年升級改造范圍內有合法用地手續和建設手續的村級集體資產(chǎn)，原有租賃合同期滿(mǎn)后，經(jīng)村級集體經(jīng)濟組織成員（代表）大會(huì )表決同意，可以由鎮（街道）統租統管；村級集體經(jīng)濟組織自行招租和管理的，應按照《江陰市工業(yè)園區升級改造實(shí)施辦法（試行）》（澄委辦〔2021〕55號）相關(guān)要求實(shí)施。（3）不在工業(yè)園區三年升級改造范圍內的村級集體資產(chǎn)，相關(guān)租賃合同期滿(mǎn)前6個(gè)月內，由村級集體經(jīng)濟組織實(shí)行新租或續租，并報所在鎮（街道）。
6．嚴格公開(kāi)交易。按照公平公開(kāi)公正原則，落實(shí)產(chǎn)權交易“應進(jìn)必進(jìn)”要求，所有村級集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋出租交易事項，必須要制定租賃方案，經(jīng)村級集體經(jīng)濟組織理事會(huì )商量、監事會(huì )審核、成員（代表）大會(huì )通過(guò)，嚴格按照規定在江蘇省農村產(chǎn)權交易平臺進(jìn)行交易。
四、明確租賃價(jià)格和支付方式
7．明確市級最低標準。本指導意見(jiàn)發(fā)布后新簽的村級集體資產(chǎn)租賃合同，以集體建設用地面積計租的土地租金應按現行征地成本和銀行貸款利率合理確定，原則上每畝土地年租金不得低于17000元；以集體經(jīng)營(yíng)性房屋面積計租的房屋租金應按重置成本和銀行貸款利率合理確定，原則上每平方米房屋年租金不得低于110元。
8．制訂鎮街標準。各鎮（街道）可根據市級最低標準，結合土地區位、用地性質(zhì)、園區配套、地方貢獻等因素，完善本轄區內農村集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋出租最低標準。對條件較好的土地廠(chǎng)房可適當上調租賃價(jià)格；對承租方畝均稅收達不到全市規上企業(yè)平均水平的，也可適當提高租賃價(jià)格。
9．明確租金支付方式。村級集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋租賃實(shí)行“一年一付、先付后用”，具體是指先支付租金后使用租賃物，按照合同約定的付款期限支付租金。對不能履行先付后用方式支付租金的，應不予租賃；對不按照合同約定支付租金的，要求對方承擔違約責任，可按約定解除合同，并積極催收催繳。村級“兩項清理”專(zhuān)項整治中發(fā)現的資產(chǎn)出租問(wèn)題，2021年6月30日前仍未整改到位的，依法解除在租協(xié)議，依法收回在租的集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋，不再續租。
10．加強租金收繳管理。村級集體經(jīng)濟組織應當在合同簽訂后按照權責發(fā)生制計提應收租金，并在合同約定期限內足額收取入賬，嚴禁坐收坐支、私設小金庫、賬外賬。租金收繳情況要及時(shí)向本集體經(jīng)濟組織成員公開(kāi)。
五、規范合同管理
11．明確合同期限。村級集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同原則上實(shí)行一年一簽，最長(cháng)不得超過(guò)3年。特殊情況超過(guò)3年以上的，應在合同中明確租金增長(cháng)幅度，并報所在鎮（街道）。
12．規范合同簽訂。村級集體建設用地和集體經(jīng)營(yíng)性房屋租賃必須依法簽訂規范的書(shū)面合同，合同的格式要規范，合同要素要齊全，應包括租賃物的名稱(chēng)、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、違約責任、權利義務(wù)、爭議解決方式等條款。村級集體經(jīng)濟組織應在簽訂合同后的一周內將合同信息錄入市“三資”智慧監管平臺，十五天內將合同、有關(guān)會(huì )議方案和其他相關(guān)資料報所在鎮（街道）。
六、嚴格租賃資產(chǎn)監管
13．嚴禁轉租分租。村級集體經(jīng)濟組織應與承租方在合同中約定不得有轉租和分租行為。對違反合同進(jìn)行轉租和分租的要及時(shí)制止，造成集體資產(chǎn)受到損失的，應采取法律手段解除租賃合同，并要求承租方賠償損失。對歷史原因形成的轉租分租，村級集體經(jīng)濟組織應督促承租方進(jìn)行整改。
14．規范集體廠(chǎng)房建設。承租方未經(jīng)村級集體經(jīng)濟組織同意，不得擅自在租賃的集體土地上新建、翻建、擴建和改造廠(chǎng)房。因發(fā)展需要確需改擴建的，在符合規劃前提下，應由承租方提出申請，依法依規履行審批程序后，由村級集體經(jīng)濟組織建造，產(chǎn)權歸村集體所有，并按照實(shí)際面積重新簽訂租賃合同。村級集體經(jīng)濟組織要落實(shí)專(zhuān)人負責日常租賃監管，一經(jīng)發(fā)現承租方違反上述行為的，應立即中止租賃，要求恢復原狀和賠償損失，必要時(shí)可以解除合同。
七、強化組織保障
15．落實(shí)工作責任。市農業(yè)農村部門(mén)要加強對集體資產(chǎn)管理工作的指導和督查，促進(jìn)集體資產(chǎn)規范化管理。鎮（街道）是農村集體資產(chǎn)管理監督的責任主體，要積極履職盡責，完善相關(guān)制度，強化監督指導，確保集體資產(chǎn)規范、高效運營(yíng)。村級集體經(jīng)濟組織要切實(shí)發(fā)揮在管理集體資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)集體資源、服務(wù)集體成員等方面的作用，管好用好農村集體資產(chǎn)，發(fā)展壯大農村集體經(jīng)濟。村級集體經(jīng)濟組織監事會(huì )要履行好民主監督組織的監督職責，積極開(kāi)展民主監督，維護好集體經(jīng)濟組織成員的合法權益。
16．加強隊伍建設。鎮（街道）和村級集體經(jīng)濟組織要建立健全基層農村經(jīng)營(yíng)管理體系，將集體資產(chǎn)監督管理的責任落實(shí)到具體部門(mén)和人員，確保農村集體資產(chǎn)管理工作事有人抓、活有人干、責有人負。
17．強化監督檢查。財政、農業(yè)農村、審計等部門(mén)要加強對農村集體資產(chǎn)管理情況的監督檢查，并將檢查情況予以通報。各級紀檢監察組織要加強再監督，結合村級巡察審計、“兩項清理”專(zhuān)項整治、專(zhuān)項檢查等工作，對發(fā)現有違反農村集體資產(chǎn)管理規定的，依紀依法追究黨紀法律責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。
18．本指導意見(jiàn)自發(fā)布之日起實(shí)施。實(shí)施期間，如遇國家、省和無(wú)錫市新出臺規定與本指導意見(jiàn)不一致的，按國家、省和無(wú)錫市新出臺規定執行。有關(guān)農村集體資產(chǎn)租賃管理的具體適用問(wèn)題由江陰市農業(yè)農村局負責解釋。
